Sesión - Aprueban normativa para los Pasajes de la Ciudad de Buenos Aires

El Expediente 3348-J-2012 remitido por el Jefe de Gobierno obtuvo sanción definitiva tras ser considerado en segunda lectura sobre tablas con discursos y 48 votos positivos y la negativa de los Diputados Rubén Campos y Claudio Presman (UCR).

La nueva normativa es sencilla y abarcativa a todo el ámbito de la Ciudad con el fin de preservar las características ambientales del entorno de las vías de ancho reducido. Establece la equiparación de alturas para toda la manzana, cuando uno de sus frentes corresponda a una vía de ancho inferior a 13,00 m. y posean una extensión inferior a 5 cuadras. Se fundamenta en las disrupciones morfológicas que se detectan afectando las condiciones ambientales de las manzanas en que se encuentran los pasajes y además, responde a inquietudes vecinales y en particular de frentistas recogidas en dependencias del Poder Ejecutivo.

Hasta el momento el Código de Planeamiento Urbano no poseía una normativa general para estos casos, aunque sí normativas específicas incorporadas a lo largo del tiempo en su texto, como por ejemplo la del Pasaje Chirimay, la del Distrito C3II Sector 11 de la avenida Salvador María del Carril, la de los Pasajes de Palermo Viejo, Villa Alvear, Conjunto Ravignani-Ancón, etc.

Con la sanción de la ley se incorporó a la Sección 5 del Código de Planeamiento Urbano, un parágrafo 5.4.7 dedicado a Vías de ancho reducido y se estableció:

1) Delimitación: Parcelas frentistas a vías de ancho reducido según planos de Zonificación. Se consideran vías de ancho reducido aquellas con ancho igual o inferior a 13,00 m., no más de 5 cuadras de extensión y que se encuentren consignadas en el Plano Nº (a designar). 2) Carácter: las vías de ancho reducido constituyen ámbitos de significación ambiental, debiéndose mantener las características que identifican este ámbito. 3) Disposiciones particulares. Y 4) Altura máxima y plano límite: Las edificaciones en todas las parcelas de las manzanas, en las cuales al menos uno de sus lados sea frentista a una vía de ancho reducido, tendrán una altura máxima y un plano de límite igual al correspondiente a las parcelas frentistas a la calle de ancho reducido. En todos los casos referidos, es de aplicación el punto 4.10 Completamiento de Tejido. Mediante el artículo 2º se incorpora al Atlas del citado Código, el Plano Nº 5.4.7 Nº (a designar) Distrito AE Nº (a designar) que conforma el Anexo I de la ley.

El Expediente Nº 3348-J-2012 de autoría del Jefe de Gobierno por el cual se propuso una norma urbanística de aplicación para las "Vías de ancho reducido" denominadas comúnmente Pasajes obtuvo Aprobación Inicial el 13 de junio pasado resultando publicada en el Boletín Oficial Nº 4185 del 02/07/2013. El 27 de agosto se realizó la Audiencia Pública, cumpliéndose así lo establecido por los artículos 89º y 90º de la Constitución local y en esa instancia se presentaron dos inscriptos, quienes manifestaron su opinión favorable y no se registraron observaciones ni objeciones. La propuesta se inserta en el marco del Plan Urbano Ambiental, Ley Nº 2.930, artículo 11º y en lo establecido en el artículo 27º inciso 7 de la Constitución, por lo que la Comisión de Planeamiento Urbano aconsejó al Pleno la sanción.

OBJECIONES DE LA UCR

Durante el tratamiento en comisión el Diputado Claudio Presman (UCR) fue autor de la única observación argumentando que "tiene una incidencia negativa en muchas aéreas de la ciudad de Buenos Aires". Afirma "que la problemática que se presentó en varias oportunidades en las vías de ancho reducido comúnmente denominadas pasajes fueron varias" y que "normalmente las manzanas que lindan con pasajes tienen una superficie de suelo que no supera los 5.000 mts2 y cuando la manzana supera la superficie de 4.000 mts2 de suelo, las edificaciones a emplazarse deben respetar las normas de tejido del distrito de zonificación de la Sección IV del Código de Planeamiento Urbano. La mala interpretación de la autoridad de aplicación en la fijación de la línea de frente interno (LFI) o línea de basamento (LB), fue una de las causas de mayor conflictividad".

"Esta interpretación es muy clara, -sostuvo Presman- debiendo asignarle las normas correspondientes al distrito de zonificación cuando la manzana tiene una superficie mayor a 4.000 mts2, en donde se fija el espacio libre de manzana (ELM) o el centro libre de manzana (CM) y en caso que la superficie de la manzana fuera menor la autoridad de aplicación debe fijar las líneas de frente interno (LFI) ante la primera presentación de planos de alguna de las parcelas de la manzana, con el objeto de conformar el espacio libre de manzana o en su defecto materializar la línea de LFI retirando a no más de 4 mts de la línea de fondo (LF), aquí estuvo el primer error ya que los planos registrados presentaban edificaciones hasta la línea de fondo y no conformaban el centro libre de manzana (CLM).

"Como complemento de esta problemática, -dijo el legislador- se permite en los denominados pasajes el efecto "rivolta" contemplado en el CPU en el parágrafo 4.2.7.1 "Altura de edificios de esquina", del art. 4.2.7 "Altura de edificios en casos especiales"; ya que este permite trasladar las alturas de los edificaciones de una de los lados de la manzana hacia el interior de los pasajes". Además, "la ausencia de demarcación de las líneas frente interno (LFI) no permite la aplicación de la resultante posterior (r) que en todos los casos es igual a 1,5, es decir que si el retiro de la LFI a la LF es de 4mts, la altura sobre la LFI no puede superar los 6mts" de manera que "la falta de aplicación de los contenidos de la Sección IV y la aplicación de la "rivolta" hubieran sido suficientes para que no se produjeran las anormalidades que ocurrieron".

Presman advirtió "que esta ley produce un perjuicio en la ponderación del valor de los inmuebles, afectando tanto por igual a la totalidad de las parcelas de las manzanas que enfrentan los denominados pasajes independientemente a los distritos de zonificación que correspondiere" y "que muchos de estos pasajes corren paralelamente o perpendicularmente a avenidas que conforman corredores estructurales importantes y que de prosperar esta normativa se alterarían la conformación de una uniformidad del tejido urbano".

"Aquellas parcelas de poca profundidad, que sin estar sobre una vía de ancho menor a 13 mts, pero en otro lado de la misma manzana que correspondan a un distrito de zonificación R2bI o E3 se vería limitado a agotar su FOT ya que solamente podría alcanzarse una altura de Planta Baja y dos niveles" aseguró el diputado enfatizando que "independientemente de lo referido al despacho de mayoría permite paradojalmente la aplicación del Capítulo 4.10 "Completamiento de Tejido", con lo cual se seguirán produciendo conflictos" razón por la que propuso un texto distinto.

En el Recinto, intervino el Diputado Rubén Campos (UCR) advirtiendo que su bloque "no disiente con el objeto del proyecto de ley pero cuestiona el procedimiento de redacción" y recordó que "muchos fueron los vecinos que se movilizaron por las alturas de las construcciones que se habilitaban en los espacios libres". El legislador dijo que "con la aprobación de esta ley es peor el remedio que la enfermedad pues traerá como consecuencia la pérdida de la capacidad constructiva de los pequeños emprendimientos e incluso de las viviendas familiares".

El Diputado Aníbal Ibarra (FPP) ratificó su "acuerdo con el contenido de la norma que pone límite a la construcción en altura en los pasajes abarcando a la manzana". En el mismo sentido se expresó la titular de la comisión de Planeamiento Urbano, Diputada Karina Spalla (PRO).