Plan Maestro para la Comuna 8: La mercantilización de las villas

El Colectivo por la Igualdad en el Partido Social expresa en un comunicado: “ A) EVOLUCIÓN DE LAS POSTURAS DEL PRO FRENTE A LA CUESTIÒN VILLERA
A principio del mes de Diciembre de 2010 comenzó a producirse la ocupación del Parque Indoamericano por parte de -en su mayoría- habitantes de las villas cercanas a este. En esa ocasión, la grave crisis urbanística y habitacional que padece la Ciudad alcanzó su más alto punto de visibilidad en los últimos años.
En aquella época el Pro colocaba en la agenda pública la discusión sobre que significa urbanizar las villas y cómo hacerlo y esto fue una de las principales razones para la envergadura de la protesta y conflicto social. Acá analizaremos cómo el Pro nuevamente quiere consolidar la política de urbanización que atisbó llevar a cabo en aquella oportunidad.
Amerita hacer memoria y a grandes rasgos ver cómo ha evolucionado la postura del Pro frente a la cuestión Villera.
En una PRIMERA ETAPA, apenas asumió al gobierno, el Pro sostenía la concepción de la erradicación de algunas villas como la del Barrio Carlos Mugica (Ex Villa 31-31bis)[2], la imposibilidad de urbanizar respecto a otras o la decisión de postergar en la escala de prioridades de la Ciudad. En esa línea a los seis meses de haber asumido el Jefe de Gobierno, Mauricio Macri, comunicaba a la prensa que evaluaba evalúa convocar a un plebiscito para que los habitantes de la Ciudad decidan el destino de las villas (si aprueban un aumento de impuestos o si justifican la postergación de otras obras para la ciudad)[3].
Luego, en una SEGUNDA ETAPA, el Pro entendió que la cuestión de las villas no puede ser solucionada con políticas de erradicación a corto plazo. Frente a esta realidad abandonó el discurso de la imposibilidad de urbanizar y desligó en los hechos de esta responsabilidad al Instituto de Vivienda de la Ciudad para otorgársela a la Unidad de Gestión de Intervención Social (UGIS) y a la Corporación Buenos Aires Sur S.E. Las políticas de urbanización se materializaban desde la visión del gobierno en el mantenimiento de la infraestructura de servicio y en pequeñas obras nuevas. Esto llevado a cabo principalmente a través de cooperativas y empresas de punteros y empresarios amigos. No se respetaba la participación de los habitantes de las villas ni de sus órganos de representación y tampoco se elaboraron los planes de urbanización que numerosas leyes establecían (ley Nº 148, ley Nº 403 –Villa 1-11-14-, ley Nº 1333 –Barrio Ramón Carrillo-, ley Nº 1770 –Villa 20-, ley Nº 1868 –Villa 21-24-).
Bajo esta postura y variables cósmicas que se unieron se aprobó la ley Nº 3343 que dispone la urbanización del Barrio Carlos Mugica (ex villa 31-31bis). Esta ley creó la “Mesa de Gestión y Planeamiento Multidisciplinaria y Participativa para la Urbanización de las Villas 31 y 31 Bis“ que se reunió durante el año 2010/2011 y elaboró un dictamen de planificación de la urbanización. El Pro sin tener planes integrales de urbanización manifestaba que se avanzaba en la urbanización a través de las obras de emergencia y a pequeños pasos. Ciertamente las obras de infraestructura eran insuficientes y deficitarias, cuestionadas en su mayoría por hechos de corrupción y ausencia de control que permitían que el GCBA pague por obras que no se realizaban. Esta concepción de urbanización que era más ir apagando incendios llevó al Pro a diseñar otras políticas de urbanización porque no tenían la voluntad de seguir destinando presupuesto para las villas y porque el control social que habían logrado a través de las cooperativas y pequeñas obras ya no les resultaba suficiente frente a la mayor organización y protesta en las villas y reclamos de transparencia en las contrataciones por diferentes organizaciones sociales.
Así, nuevamente el Pro cambio su estrategia frente a la cuestión villera. Esta TERCERA ETAPA comenzó precisamente en la misma época de la ocupación del Parque Indoamericano.
El viernes 3 de diciembre de 2010, se presentó en la Comisión de Diputados de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad para su tratamiento el proyecto No 3325-D-2010 del Diputado Enzo Pagani y del Diputado Cristian Ritondo que tenía por objeto modificar el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad y la Ordenanza No 44.873.
Esta Ordenanza del año 1991 crea los distritos U31 y dispone una zonificación y trazado urbano específico para las villas de la Ciudad que existían en dicha época. El art. 10 establece que el Poder Ejecutivo en un plazo no mayor de sesenta (60) días, con carácter previo a la iniciación de las obras debe elevar a la Legislatura el diseño urbanístico de cada subdistrito. Este último debe contemplar la ejecución y la apertura de calles y sendas necesarias para la dotación de infraestructura, el acceso a las viviendas y la localización de los equipamientos comunitarios. Así también, y con especial relevancia para lo aquí tratado, la Ordenanza dispone como condición para la escrituración que el Poder Ejecutivo, a través de los organismos competentes, eleve a la Legislatura los proyectos de urbanización específicos para cada uno de los subdistritos para su aprobación.
El proyecto entre todas las modificaciones propuestas derogaba esta obligación del Poder Ejecutivo de presentar un plan de urbanización para cada una de las villas de la Ciudad como condición previa para avanzar con la escrituración de las tierras.
Varios bloques de la oposición y habitantes de las villas y asentamientos de la Ciudad criticaron y se opusieron al proyecto principalmente porque no estaban de acuerdo con la solución del macrismo que consistía en dejar que el mercado inmobiliario urbanice las villas irresponsabilizando al Estado de su obligación de proporcionar los servicios públicos y el equipamiento necesario, así como también de no preocuparse de la situación habitacional de los “inquilinos”. El proyecto es retirado del temario por la Presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires.
En días previos a la presentación de este proyecto en la Legislatura de la Ciudad y de su tratamiento en las Comisiones, el GCBA había anunciado por los medios que iba a otorgar escrituras en las villas de la Ciudad. Precisamente el GCBA daba por hecho la aprobación de este proyecto por parte de la Legislatura, el cual habilitaba al Macrismo a iniciar las escrituraciones al eliminar el requisito previo de remitir los proyectos de urbanización para su aprobación a la Legislatura.
El Jefe de Gabinete del Gobierno de la Ciudad, Rodríguez Larreta aparece en el Diario Perfil explicando que van a dar títulos de propiedad en las villas y asentamientos y asegurando que de esta manera los villeros serán ciudadanos. El jefe de Gabinete, Horacio Rodríguez Larreta, confirma la esencia de la movida: “Al darles la escritura los convertís en ciudadanos y el sentido de propiedad va a hacer que la gente tienda a mejorar y fortalecer su propia casa”, adelanta.[4]
En el interior de las villas esto causó mucho malestar e incertidumbre. Hasta ese momento la solución pensada para las villas era la reurbanización y con posterioridad la escrituración individual de los inmuebles. En este plan, el Estado garantizaba el derecho a una vivienda adecuada tanto de los “propietarios” como de los “inquilinos”. Con el proyecto en cuestión, los inquilinos quedaban absolutamente desprotegidos, ya que únicamente se iba a escriturar a los “propietarios”.
La conformación de las villas y asentamientos en la Ciudad de Buenos Aires durante años sin que exista ninguna intervención estatal respecto a la regularización dominial de las viviendas ha tenido como resultado que en los mismos se desarrolle un mercado inmobiliario informal.
Aún cuando los terrenos en los cuales se encuentran las villas y asentamientos pertenecen en su mayoría al Estado Nacional o al Estado de la Ciudad, lo que impediría que estrictamente se pueda considerar que los habitantes de los mismos poseen el dominio sobre los inmuebles en los cuales habitan, actualmente es posible diferenciar dos clases sociales, la de los “propietarios” por una parte y la de los “inquilinos” por otra.
Como se describió, el GCBA al momento de realizar los anuncios de la escrituración de inmuebles en las villas, con indiferencia total sobre esta particular situación, no atendió ni brindó una respuesta a la situación habitacional de los inquilinos. Esto tendrá una repercusión directa en el conflicto, ya que, hasta esa época, los inquilinos aspiraban ciertamente que en algún momento iban a participar del diseño de planes de urbanización que les otorgaría una solución habitacional a todos sin distinción. El Pro al anunciar que la única política habitacional para las villas sería la de hacer que el terreno sobre el cual se asientan ingresen al mercado inmobiliario destruyó las aspiraciones de los inquilinos quienes advirtieron que de acuerdo a esta nueva política sólo tendrían una solución habitacional definitiva aquellos que fueran propietarios, lo cual implicaba en aquellas circunstancias la toma de nuevas tierras o la protesta intensa para ser escuchados.
A esto respondió que la gran mayoría de las miles de personas que ocuparon el Parque Indoamericano fueran inquilinos de las villas cercanas al predio que por protesta y oportunidad se sumaron a la primera ocupación previa al desalojo y que ocuparon todo el Parque durante la segunda toma. Estos anuncios del gobierno macrista impulsaron también otras tomas pequeñas y grandes a lo largo de la Ciudad durante y con posterioridad al conflicto del Parque Indoamericano.
La implementación de esta política de urbanización orientada meramente a dar títulos de propiedad causó mucha resistencia y conflicto, el Pro declinó de aprobar ese proyecto de ley y avanzar en forma generalizada.
Ante tal fracaso, en lo que podemos llamar una CUARTA ETAPA, el Pro no descartó su concepción de urbanización sino los métodos para lograr aceptación social. De esta forma, encomendó a la Corporación Buenos Aires Sur S.E. para que se encargue de organizar reuniones en las villas para informar de las bondades de la entrega de títulos de propiedad y las posibilidades de avanzar con el parcelamiento de los predios donde se encuentran asentadas las villas. Con la creación de la Secretaría de Hábitat e Inclusión Social (SECHI) el Pro adoptó un nuevo discurso, empezó a hablar de Integración urbana, inclusión en las villas. Por una parte, la SECHI continúa realizando obras de emergencia a través de la UGIS; obras de “integración” como ser plazas, instalación de portales, pintar las casas; eventos deportivos, culturales, elección de los nombres de las calles, etc. Y por otra parte, la Corporación Buenos Aires Sur S.E. se encarga de llevar adelante la parte operativa de la política de entregar títulos de propiedad en conjunto con el Instituto de Vivienda (IVC) quién al ser propietario de la tierra es el encargo de la últimas etapas del proceso de adjudicación.
Otro obstáculo que encontró el Pro para entregar títulos de propiedad fue la necesidad que en forma previa se debe parcelar los inmuebles y adecuar la infraestructura de las casas para que se pueda escriturar. Debido a la forma en que se construyeron las villas esto no resulta posible salvo que se modifiquen las actuales leyes de zonificación y la legislatura autorice excepciones al código de edificación. Como no resultó aprobar una ley aplicable a todas las villas decidió avanzar con la estrategia de aprobar leyes particulares de cambio de zonificación que permitan avanzar con la entrega de títulos para algunas villas, aquellas donde el Pro tiene más inserción o cuya parcelación resulta más sencilla.
En primer lugar comenzó con los conjuntos urbanos. El 15 de septiembre de 2011 se aprobó la ley Nº 3902. Se crea la operatoria de regularización dominial de los bienes inmuebles correspondientes a conjuntos urbanos que estén pendientes de escrituración Si bien el interés principal del Pro fue únicamente la escrituración se logró en la discusión parlamentaria establecer que la regularización dominial no exime al Poder Ejecutivo de la obligación de efectivizar todas las obras, mejoras y condiciones previstas en las leyes y que el Instituto de Vivienda (IVC) subsane los vicios constructivos que tuvieran los inmuebles. Se autoriza que en los planos solamente se vuelquen las construcciones financiadas por el IVC y que las ampliaciones existentes sólo se consignen en las notas de los respectivos planos. También se autoriza a no exigir el acotamiento de los perfiles de construcción, el relevamiento de los hechos interiores existentes y el cotejo con el Plano de Obra en lo que respecta a las viviendas existentes, “representándose solamente la silueta de los polígonos cubiertos, semicubiertos y descubiertos de las mismas, por lo que no será necesaria la representación de la distribución interna de la planta”.
En esta dirección, se aprobó la ley Nº 4232 el 5 de julio de 2012. En esta se autorizan normas excepcionales de parcelamiento y otras conducentes a facilitar la registración de los Planos de los inmuebles preexistentes en la Villa 19 – Barrio Inta. Por ejemplo, registro del Plano de Mensura Particular con Subdivisión sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcción y relevamiento de los hechos anteriores existentes del polígono, no exigencia del Plano de Obra registrado, permiso de registrar planos aunque las construcciones existentes sobrepasen la Línea de Edificación. De acuerdo a un informe realizado por el Ministerio Público Tutelar[5] las familias informan que se realizaron alrededor de 100 escrituraciones. El Barrio Inta es mostrado por el Pro como una de las villas que ha urbanizado. Cabe destacar que las obras que ha realizado el Pro en el Barrio han sido superficiales destinando el GCBA todos sus esfuerzos a la regularización dominial. Esta es una clara muestra que la voluntad del Pro es otorgar títulos de propiedad y luego irresponsabilizarse del estado del Barrio constituyendo una titularización de la precariedad. El informe referido expresa que: Las condiciones de hacinamiento no han sido solucionadas mediante la ampliación y/o construcción de nuevas viviendas. Tampoco se han realizado obras de envergadura como el recambio del tendido cloacal para que el barrio no continúe dependiendo de la asistencia de los camiones vactor y atmosférico para que no se tapen y rebalsen las cloacas. Tampoco se ha realizado una obra integral del tendido de agua”.
En fecha 5 de diciembre de 2013 se aprobó en primera lectura el proyecto de ley Nª 2543-D-2012. Este proyecto modifica la zonificación del Barrio Cildañez (Ex villa 6). Al igual que la ley Nº 4232 autoriza normas excepcionales de parcelamiento y otras conducentes a facilitar la registración de los Planos de los inmuebles preexistentes con el fin de allanar el camino para entregar títulos de propiedad.
Un caso paradigmático que ejemplifica este cambio de postura en las políticas de urbanización lo representa el caso del Barrio Carlos Mugica (Ex villa 31-31 bis). Se mencionó que la legislatura en el año 2009 aprobó la ley Nº 3343 de urbanización de éste barrio. La sanción de esta ley se produjo justo un tiempo previo a que el macrismo consolidara su nueva postura respecto a las villas con la entrega de títulos de propiedad. A pesar de que el bloque del Pro aprobó la ley Nº 3343 a partir de entonces adoptó todas las medidas para frenar el cumplimiento de ésta. Cuando la “Mesa de Gestión y Planeamiento Multidisciplinaria y Participativa para la Urbanización de las Villas 31 y 31 Bis“ elaboró su dictamen y lo remitió a la Legislatura para su aprobación, el Pro cajoneó el proyecto de ley y anunció que la presentación de un proyecto de ley alternativo de urbanización. Esta alternativa nunca fue presentada formalmente en la Legislatura pero si fue explicitada en reuniones informales en el Barrio. Se puede graficar la nueva propuesta del Pro para el Barrio Carlos Mugica con los dichos de Gabriela Michetti en el programa de televisión de Mirtha Legrand en agosto de 2013. Allí dijo que el gobierno porteño quiere que Nación le transfiera las tierras para otorgarles el título de propiedad a los habitantes de la villa y que vendan sus casas al sector privado[6].
Salvo el caso de los conjuntos urbanos, el Pro avanzó con la aprobación de leyes para villas específicas que le otorgaron las excepciones al código de edificación y a las normas que regulan el parcelamiento y el registro de planos necesarias para el otorgamiento de los títulos de propiedad sin garantizar en forma previa las acciones tendientes a mejorar la infraestructura de servicios públicos, la infraestructura de las casas, a brindar una solución habitacional a cada familia de la villa y no sólo a los propietarios, etc.
Ahora, en lo que podemos denominar QUINTA ETAPA, el Pro quiere universalizar esta política de entrega de títulos a todas las villas de la Comuna 8 a través de la aprobación del proyecto de ley conocido como el “Plan maestro para la Comuna 8”.
B) PROYECTO DE LEY Nº 3257-D-2012 “PLAN MAESTRO PARA LA COMUNA 8”, VERSIÓN ORIGINAL
Los legisladores María Karina Spalla y Cristian Ritondo presentaron el proyecto de ley Nº 3257-D-2012 denominado “Plan Maestro para la Comuna 8”.
En la versión original de este proyecto se establecía que su objeto era materializar un plan general para el desarrollo de la Comuna 8 enmarcado dentro de los criterios y lineamientos del Plan Urbano Ambiental y del Modelo Territorial, cuya finalidad es el desarrollo social, económico y urbanístico de la Comuna, a efectos de mejorar la calidad de vida de sus habitantes (art.5º).
Disponía los lineamientos aplicables a 6 temáticas predefinidas: Estructura y Centralidades; Transporte y Movilidad; Hábitat y Vivienda; Espacio público; Producción y Empleo; y Patrimonio urbano.
Dentro de Estructura y Centralidades se creaban dos distritos el Distrito del Deporte y el Distrito Bio. Se autorizaba la constitución del Instituto de Ciencias para la Vida y la entidad Ferias de Buenos Aires. Distritos nuevos en la Ciudad conlleva gentrificación de la población, exenciones impositivas y la captura de la plusvalía por parte de las corporaciones. Por diez años y quince años (empresas de capital nacional o micro, pequeña o mediana empresa) quedan exentas del impuesto sobre los ingresos brutos, de Sellos, Inmobiliarios, en el pago del Derecho de Delineación y Construcción. La creación de estos distritos por ser parte del ordenamiento territorial de la cuenca Matanza Riachuelo deberían ser previamente autorizado por el ACUMAR y el Juzgado de Ejecución de la Causa "Mendoza". Los nuevos Polos Productivos son básicamente exenciones perimetrizadas. Este instrumento urbano, no cambian la zonificación pero superpone áreas residenciales y actividades productivas. El propio CPAU ha manifestado que “La configuración, en el mediano plazo, de áreas de uso especializado permitirá ponderar el impacto de los incentivos fiscales, en la configuración de los usos del suelo, la incidencia de estos en el valor de la tierra y en el proceso de sustitución o rehabilitación edilicia[7]”, dado que permitir y fomentar usos productivos no es inocuo para el tipo de hábitat urbano, pues modifican el flujo y tipo de transito, carga y descarga, la afluencia de personas, la preeminencia del tipo de nuevas construcciones y el afincamiento de usos complementarios y de apoyo a dicha producción. Así la generación de Polos Productivos, aunque no transforma la zonificación del código urbano (en I o E), produce cambios en la realidad cotidiana de dicha zonificación.
En Hábitat y Vivienda encomendaba a las áreas correspondientes la elaboración de programas de urbanización de villas en base a criterios de inclusión social, fundados en un financiamiento sustentable, y orientados por condiciones morfológicas, dotación de espacios públicos, infraestructura e integración territorial. Derogaba la ley N° 148 principalmente en su parte esencial que es la participación de los habitantes de las villas en la elaboración de los proyectos de reurbanización: La elaboración de los programas de urbanización de villas queda concentrada en el Poder Ejecutivo.
Para conseguir fondos para la urbanización de las villas se desafectaban del dominio público varias hectáreas de inmuebles que se transferían en fideicomiso a Corporación Buenos Aires Sur S.E. para su posterior venta. Los fondos se destinarían a la urbanización de las villas. Alrededor de 70 ha. de predios públicos verdes se destinan a la venta para financiar políticas de vivienda. Esta decisión desacertada no advertía que en la Ciudad la tierra es un bien finito, que aumenta el precio de su valor por tal condición. Una manera que el Estado tiene de regular el mercado inmobiliario y el precio de la tierra es ser propietario de inmuebles, por lo tanto, debería procurarse el incremento del Banco de Inmuebles y no el desprendimiento de esos predios. Dejaba supeditada la urbanización de las villas a lo que se obtenga del fideicomiso. Por otra parte, se acusaba de falso el argumento de ausencia de recursos presupuestarios que fundamentaría la necesidad de ventar tierras públicas.
El desarrollo y urbanización de las villas de la Comuna 8 comprendía las siguientes acciones: Infraestructura y saneamiento ambiental, apertura de calles y pasajes, Programa de Viviendas Colectivas o Individuales, Programa de Reordenamiento Parcelario, Adecuación de la trama espontánea existente a fin de preservar su identidad según la normativa vigente, Provisión de equipamiento urbano y comunitario, Regularización dominial y posterior venta a sus actuales ocupantes.
No se tenía en cuenta las leyes ya existentes de urbanización de villas, como la ley 148 (de atención prioritaria a la problemática social y habitacional en las Villas y Núcleos habitacionales transitorios); la 1770 de urbanización de villa 20, la ley 1333 que declara la emergencia ambiental y de infraestructura del Barrio Ramón Carrillo, la ley 177 de complejos habitacionales.
Se establecía que los predios destinados a Equipamientos Especiales como el Parque de la Ciudad, el Parque Roca y el Autódromo, podrían destinarse a desarrollar actividades denominadas genéricamente, de espectáculos, turismo, recreación, paseos comerciales y deportes. También se podrían organizar eventos, es decir, sucesos importantes y programados, de índole social, académica, artística o deportiva y exposiciones como la presentación pública de artículos de industria o de artes y ciencias, para estimular la producción, el comercio o la cultura. Por una parte rezonifica algunos predios como UP, predios que actualmente son espacios verdes, pero habilita en éstos el uso para la explotación comercial de los tres grandes parques del sur de la Ciudad (Parque de la Ciudad, Parque Roca y el Autódromo). Aproximadamente 70 hectáreas de espacios verdes pertenecientes al Parque de las Victorias, al Parque de la Ciudad, al Parque Roca y al Autódromo eran destinadas para obras comerciales y viviendas.
Se desafectaban inmuebles de dominio público de la Ciudad y se autorizaba su venta otorgando prioridad de compra a los clubes que a la fecha ocupen de forma legítima dichos inmuebles.
Se disponían incentivos fiscales para la inversión en infraestructura, para el Distrito del Deporte, para el Distrito Biotecnológico. Durante el primer año la Ciudad dejaría de recaudar 155 millones de pesos porque financiaría a través de incentivos fiscales a las corporaciones que presenten proyectos de inversión. Este monto se reproducirá cada año con montos variables.
Por último, se indicaba el inmueble donde se construiría la Villa Olímpica para los Juegos Olímpicos de la Juventud 2018 y las políticas a implementar en la Cuenca del Riachuelo en coordinación con la Autoridad de la Cuenta Matanza Riachuelo (ACUMAR)
El Plan Maestro para la comuna 8 debìa ser previamente autorizado por la ACUMAR y el Juzgado de Ejecución de la causa "Mendoza". El 28 de diciembre de 2010 en la referida causa (expediente N° 21/09, caratulado: “ACUMAR s/ ORDENAMIENTO TERRITORIAL” de los autos principales Nº 01/09, caratulado: “MENDOZA, Beatriz Silvia y ots. c/ ESTADO NACIONAL y ots. s/ EJECUCIÓN DE SENTENCIA (en autos Mendoza, Beatriz Silvia y ots. c/Estado Nacional y ots. s/Daños y Perjuicios; daños derivados de la contaminación ambiental del Río Matanza-Riachuelo)”, se ordenó:
"I.- Requerir al Sr. Presidente de la Autoridad de Cuenca contemplada en la ley 26.168, Dr. Homero Máximo Bibiloni; a los Sres. representantes del Poder Ejecutivo Nacional, de la Provincia de Buenos Aires y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ante esa autoridad (miembros del Consejo Directivo); que deberán presentar un Plan Integral de Ordenamiento Ambiental del Territorio, integrando las legislaciones propias de cada jurisdicción, conformándose una única, debiendo contar con el consecuente respaldo en soporte informático, que contenga lo referente al saneamiento de basurales y la recolección, tratamiento y disposición final de los residuos; erradicación de villas y asentamientos precarios; limpieza de las márgenes del río y la liberación del camino de sirga; saneamiento cloacal; red de agua potable; desagües pluviales; plan sanitario de emergencia; habilitación, control y radicación de industrias y parques industriales; regulación y control en transporte de cargas y pasajeros, junto al ordenamiento de las vías de circulación; explotación y movimiento de suelos; y demás objetivos en tratamiento, cuya presentación no podrá excederse más allá del 01 de junio del año 2011, de manera inexcusable".
Este Plan Integral de Ordenamiento Ambiental del Territorio no se encuentra elaborado y no fue presentado en la justicia. En forma previa a la aprobación de este proyecto debe elaborarse este Plan Integral y con posterioridad en bajo dicho marco comenzar la deliberación de un Plan Maestro para la Comuna 8.
Por otra parte, existía deficiencia democrática en la elaboración del proyecto de ley y en su ejecución. El proyecto no fue debatido en la Comuna ni en el Consejo Consultivo. No se realizaron audiencias públicas convocadas con difusión amplia. No tuvieron participación los órganos de representación de las villas (Ley 148). En la ejecución del Plan Maestro tampoco se daba intervención a la Comuna ni a los órganos de representación de las villas.
Frente a la fuerte oposición del proyecto el Pro modificó radicalmente el proyecto de ley para conseguir los votos necesarios para su aprobación.
C) PROYECTO DE LEY Nº 3257-D-2012 APROBADO EN PRIMERA LECTURA
En fecha 5 de diciembre de 2013 se aprobó el proyecto de ley Nº 3257-D-2012 en primera lectura con un contenido más acotado que la versión original y muy distinto en lo que respecta a la urbanización de las villas. Incluso dejó de llamarse Plan Maestro para la Comuna 8 para ser llamado “Promoción de las Actividades de la Producción e Industria Deportiva en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
El proyecto de ley puede separarse en tres puntos:
C.I) Distrito del Deporte: Únicamente sobrevivió el Distrito del Deporte de lo que se mencionaba en la versión original dentro de Estructura y Centralidades. Cabe reiterar las mismas críticas ya expresadas. El Distrito comprende el polígono comprendido por las Avenidas Gral. Paz, 27 de Febrero Cnel. Esteban Bonorino, Gral. F. Fernández De La Cruz, Perito Moreno, y la Autopista Dellepiane, en ambas aceras.
El régimen de promoción establecido es por el término de:
a.- Veinte (20) años para beneficiarios que califiquen como Micro, Pequeña y Mediana Empresa en los términos de la Ley Nacional 25.300 (MIPyMEs, Art. 1º Resolución 50/2013 de la Secretaría de la Pequeña y Mediana Empresa y Desarrollo Regional); como Cooperativa o como asociación civil.
b.- Quince (15) años para beneficiarios que califiquen como empresa local de capital nacional en los términos de la Ley Nacional 21.382 (Art. 2, inciso 4).
c.- Diez (10) años para los beneficiarios no comprendidos en los incisos “a” y “b” anteriores.
C.II) Área Olímpica: Se establece que la Villa Olímpica estará localizada en la Comuna 8. El desarrollo de los proyectos integrales de arquitectura se realizarán mediante la convocatoria a un Concurso Público de Iniciativas y Proyectos.
Se dispone que una vez finalizados los Juegos Olímpicos de la Juventud del año 2017, el conjunto de viviendas que conforman la Villa Olímpica será transferido al Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires quien deberá adaptarlas en un plazo no mayor a 12 meses para ser destinados a viviendas unifamiliares. Los inmuebles mencionados se otorgarán bajo el Programa Primera
Casa del IVC.
a) un tercio (1/3) de las unidades serán otorgadas a inscriptos y/o beneficiarios del Programa 100, Créditos Ley 341/964 o el que en un futuro lo reemplace.
b) un tercio (1/3) de las unidades serán otorgadas a vecinos que residan en villas, asentamientos y núcleos habitacionales transitorios que deban ser relocalizados bajo su expreso consentimiento por la aplicación de leyes de urbanización de los mismos o de sentencia judicial firme.
c) un tercio (1/3) de las unidades serán otorgadas a inscriptos y/o beneficiarios del Programa 110, Créditos 1º vivienda o el que en un futuro lo reemplace.
En todos los casos, el 50% de las unidades deben ser adjudicadas a beneficiarios que acrediten al menos cinco años de residencia efectiva en la Comuna 8.
C.III) BARRIOS NUEVOS:
El proyecto exceptúa del cumplimiento de lo prescripto en el Artículo 9°, inciso 3) y 4) de la Ordenanza 44.873 (capítulos de subdivisión y usos de los Distritos U) incorporada al Código de Planeamiento Urbano a los asentamientos y complejos habitacionales ubicados en la Comuna 8:
• Villa 20,
• Los Piletones,
• Villa 3,
• Villa 15,
• Villa 16,
• Villa 17,
• Villa Calacita,
• Villa los Pinos,
• Barrio la Esperanza,
• Barrio Scapino
Se incorpora al Código de Planeamiento Urbano la zonificación BARRIOS NUEVOS.
Se dispone la Urbanización con criterios de radicación definitiva destinado a viviendas, actividades productivas de carácter familiar y equipamiento comunitario. Se destinarán a actividades residenciales de densidad media y media baja, admitiéndose usos mixtos compatibles con la vivienda.
Curiosamente no se establece la delimitación de la Villa 20 en el proyecto.
Respecto a las normas urbanísticas se establecen excepciones a las normas generales del Código de Planeamiento Urbano respecto al ancho de las calles, tipología edilicia y a parcelamiento. Tal como se reguló en las leyes de zonificación para villas particulares, el proyecto autoriza la adopción de medidas conducentes a facilitar la Registración de Planos de los bienes preexistentes. Esta autorización comprende, entre otras, las siguientes medidas:
“a) Registro del Plano de Mensura Particular con fraccionamiento sin exigir el acotamiento de los perfiles de construcción y relevamiento de los hechos interiores existentes del polígono.
b) Registro del Plano de Mensura y División por el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13512) sin exigir Plano de Obra registrado ante DGROC, en lo que respecta a las viviendas y construcciones existentes, representándose solamente la silueta de los polígonos cubiertos, semi-cubiertos y descubiertos de las mismas, por lo que no será necesaria la representación de la distribución interna de la planta en todas las parcelas y manzanas que componen el polígono delimitados en el inciso 2).
c) En los casos en que las construcciones existentes sobrepasen la Línea Oficial, se permitirá el registro de los planos de Mensura y Subdivisión dejando constancia en los planos tal situación a fin de promover la futura regularización edilicia.
Se dispone que para aquellas parcelas mayores de 75 metros cuadrados que estuviesen habitadas por más de un grupo familiar se conformará un condominio en forma proporcional a los mismos.
Con respecto a la urbanización de las villas, el proyecto cambió radicalmente. En la versión original la urbanización de las villas de la Comuna 8 comprendía las siguientes acciones: Infraestructura y saneamiento ambiental, apertura de calles y pasajes, Programa de Viviendas Colectivas o Individuales, Programa de Reordenamiento Parcelario, Adecuación de la trama espontánea existente a fin de preservar su identidad según la normativa vigente, Provisión de equipamiento urbano y comunitario, Regularización dominial y posterior venta a sus actuales ocupantes. La urbanización se realizaba con los recursos que se obtendrían de vender alrededor de 70 hectáreas de tierras públicas.
En el actual texto aprobado en primera lectura, el Pro insiste con el espíritu del proyecto que había presentado a fines de 2010 y que lo ha plasmado en la ley Nº 4232 referida a la Villa 19 – Barrio Inta, y pretende universalizarlo a todas las villas de la Comuna 8.
Ahora bien, que implica este sentido que el pro le otorga a las políticas de urbanización de las villas a través de la entrega de títulos de propiedad:
1) El Pro siguiendo a pensadores neoliberales como Hernando de Soto apuesta a que la mejor forma de solucionar la cuestión de las villas es dejar que el mercado se ocupe de estos barrios informales paradigmas de la producción social del hábitat. Considera que el Estado no debe destinar gran presupuesto para realizar obras de infraestructura y adecuación de las viviendas.
2) La función del Estado es adoptar todas las medidas institucionales para que el mercado pueda ingresar a estos territorios. El camino para esto es convertir en propietarios a los habitantes de las villas. Una vez hecho esto el mercado a través de desarrolladores inmobiliarios podrán comprar estos inmuebles y realizar las inversiones necesarias para construir nuevos barrios. Este proyecto de ley es la herramienta institucional que autorizará al Pro a soslayar los inconvenientes legales para poder parcelar y escriturar en las villas.
3) El estado deja de comportarse como garante del derecho a la vivienda, a un hábitat adecuado, del derecho a la ciudad. Su función se limitará a la entrega de títulos de propiedad a sabiendas que el mercado comprará las tierras que actualmente ocupan las villas y hará que las familias por necesidad vendan sus inmuebles y abandonen sus territorios. Tierras que tendrán un muy bajo valor por la ausencia de adecuada infraestructura de servicios en las villas, deficiencia edilicia de las viviendas y baja capacidad constructiva establecida por la zonificación.
4) No existirá solución habitacional para todas las familias que viven en las villas. Al otorgase títulos dominiales sólo a os “propietarios” quedan afuera los inquilinos. Por otra parte, en la Villa 19 que están avanzando con la entrega de títulos, cuando son familias numerosas o que se encuentran en estado de hacinamiento entregan los títulos en condominio. Sin dar una solución para cada una de las familias. Lo que importa es que el inmueble se transforme en una mercancía más que dar solución habitacional adecuada a cada una de las familias.
5) La entrega de los títulos de propiedad sin garantizar la adecuación de la infraestructura barrial, la integración de la trama urbana constituye una titularización de la precariedad. Precariedad que no resistirá los embates del poder económico que terminará despojando a las familias de las villas de sus territorios.
6) Esto transforma cada parcela en mercancía, se produce la mercantilización de las villas que terminará generando procesos de gentrificación masivos.
7) El GCBA no ha remitido a la Legislatura ningún plan de urbanización integral como lo exige la ordenanza Nº 4873. No ha cumplido con la ley Nº 148. Este proyecto de ley va en dirección contraria a lo que estas leyes han establecido. Las luchas villeras han conquistado el derecho a elaborar proyectos de urbanización para cada una de las villas en forma participativa. Han logrado que estos proyectos abarquen todas las dimensiones necesarias para lograr la integración de la trama urbana e igualdad en el acceso a los servicios públicos y a los bienes comunes. Y por último, recién avanzar en procesos de regularización dominial. Este proyecto da vuelta todo este proceso, avanza con la entrega de títulos de propiedad sin dar ninguna garantía de que se cumplirán los otros pasos. El caso paradigmático es la villa 19 donde luego de varios años de avance con la entrega de títulos de propiedad no se ha elaborado un proyecto de urbanización participativo. no se han realizado las obras de infraestructura necesarias ni brindado una solución habitacional para cada una de las familias de la villa incluyendo a los inquilinos.
8) Por último, este proyecto avanza con el ordenamiento territorial de la Cuenca Matanza Riachuelo, por tal motivo debe darse intervención a la ACUMAR y al Juzgado de Ejecución de la causa "Mendoza".
[1] Integrante del Colectivo por la Igualdad en el Partido Social y Coordinador de la Asociación Argentina de Abogados Ambientalistas (AAdeAA)
[2] El Jefe de Gobierno expresaba: “Creemos que ese asentamiento no se puede urbanizar, por el peligro de su ubicación [junto a las parrillas ferroviaras] y porque se trata de un lugar insalubre. Pero es un proceso que hay que realizar de a poco, mediante el diálogo con la gente, y con el compromiso de darles vivienda en otro lugar. Ellos deben tener confianza en la palabra de este gobierno”.
[3] http://www.lanacion.com.ar/1019498-macri-analiza-llamar-a-un-plebiscito-sobre-la-urbanizacion-de-villas
[4] http://www.diarioperfil.com.ar/edimp/0529/articulo.php?art=25890&ed=0529. “Macri hará propietarios a los vecinos de las villas”. Sábado 4/12/2010. Diario Perfil.
[5] http://asesoria.jusbaires.gob.ar/sites/default/files/informe_villas_2014_version_final_final_pdf.pdf
[6] “Lo que ha sucedido en otros lugares del mundo con esto es que como esos terrenos son muy apetitosos para el sector privado y el sector inmobiliario, lo que termina pasando es que el sector inmobiliario compra esos lugares y la gente puede comprarse con ese dinero una casa en la ciudad o cualquier otro lugar. Y ese lugar puede integrarse al puerto o hacer un sector de barrios para clase media” expresó Gabriela Michetti.
http://www.lapoliticaonline.com/nota/72586/
[7] Colegio Profesional de Arquitectura y Urbanismo. Las Nuevas Normas de la Ciudad de Buenos Aires en el período 2007/11. Resumen Ejecutivo. Bs. As. 2012. http://www.observatorioamba.org/cpau/normativa/ire.pdf